Для размещения объявлений о недвижимости потребуется «зеленка», берущие за это плату СМИ получат статус «посредник», а риелторские агентства обяжут объединяться в саморегулируемые организации (СРО). Таким видят этот бизнес депутаты Госдумы, представившие в конце июня новый законопроект для рынка недвижимости. Документ отправили на доработку, но, по словам экспертов, принят он может быть уже в осеннюю сессию. Чем грозят отрасли такие новшества и что думают о них сами риелторы, читайте в материале нашего сайта.

Одиночек не останется

Необходимость в специальном законе для риелторов активно обсуждается последние несколько лет. Перед законодателями стоял главный вопрос: вернуть ли отрасли отмененные 14 лет назад лицензии или же ввести принцип саморегулирования? В этом году обсуждение наконец переросло в практическую плоскость: в конце июня российские депутаты представили новый законопроект. Его авторы предложили риелторам пойти по пути строительной отрасли и объединяться в СРО. Всем, кто этого не сделает, работать по специальности запретят.

*Фактически без государственного надзора российские риелторы живут уже 14 лет, с тех пор как в 2002 году отменили лицензирование их деятельности. Беззаконием их работу, конечно, считать нельзя. На смену лицензиям, то есть официальному допуску от государства, пришла добровольная сертификация компаний. Пройти ее можно было при вступлении в профобъединения, например, в Российскую гильдию риэлторов. Однако большая части специалистов, по некоторым подсчетам, до 90% рынка, этой привилегией пренебрегает.

Материальную ответственность риелторов, по мнению законодателей, обеспечит компенсационный фонд. Сформирован он будет из вступительных взносов – от 30 000 рублей с каждого участника. Фонд не исключает и персональной материальной ответственности агентов.

Если риелтор не выполнит свою работу должным образом, он обязан возместить клиенту потери из собственных средств. Если же для устранения ущерба брокерских денег не хватает, их возьмут из общего бюджета.

Дополнительно обезопасить сделки с недвижимостью авторы проекта хотят индивидуальным страхованием на сумму не менее 300 000 рублей на каждого члена СРО. 

Критерии входа в СРО, прописанные в документе:

• компания должна быть действующим игроком рынка недвижимости;
• тем, кто хочет выйти на рынок впервые, потребуется документ о высшем образовании (для руководителя);
• руководителем риелторской компании может стать агент с опытом работы не менее трех лет либо наличием квалификационного аттестата, действующего непрерывно в течение не менее пяти лет;
• аналогичные требования предъявляют для риелторов-частников;
• все члены СРО обязаны пройти специальный экзамен и получить квалификационный аттестат.

Указали в документе и возможные способы оплаты риелторских услуг. Так, брокер может брать либо оговоренный с заказчиком заранее процент от суммы сделки, либо составлять смету своих услуг. Все другие способы расчета клиента с посредником законопроект запрещает. Каждая СРО, по мнению депутатов, будет включать от 500 до 1500 участников. Реестр их будет опубликован в открытом доступе.

Зачистят и объявления

Контролировать собираются и СМИ – в части распространения информации об объектах недвижимости. Так, для подачи объявления о продаже или сдаче объекта в аренду с контактными данными продавца/арендодателя его автору придется иметь при себе свидетельство о регистрации прав собственности. Если объявление подает риелтор, а такой вариант сегодня встречается чаще всего, он должен продемонстрировать заключенный с владельцем недвижимости договор, нотариальную доверенность и копию «зеленки».

Коммерческие же доски объявлений и подобные сервисы хотят приравнять к риелторским компаниям. Получается, что все СМИ, берущие плату за эту услугу, официально станут посредниками рынка – будут обязаны вступать в СРО и вносить взнос. Эксперты отмечают, что, возможно, у авторов законопроекта произошла подмена понятий. Данные правила актуальны для сайтов агентств недвижимости и строительных компаний, но не для прессы. «Законопослушным СМИ придется проверять каждое объявление: верна ли информация, реальны ли фотографии, – размышляет коммерческий директор УК «Фонд Юг» Ольга Гусева (Анапа и Сочи). – Но зачем им это нужно? Они не риелторы, они лишь предоставляют место для рекламы. Не может газета, в которой объявления о недвижимости соседствуют с предложениями о покупке косметики или животных, быть экспертом во всем».

Риелторов не спросили – риелторы возмутились

Опрошенные нами эксперты отметили, что создание любого законопроекта для риелторов – это уже хорошо, это первый шаг в наведении долгожданного порядка. Управляющий партнер «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик (Москва) сетует, что профессии «риелтор» не существует даже в Реестре профессиональных стандартов. Между тем деятельность агентов недвижимости связана с решением важного для человека вопроса и затрагивает фактически каждого жителя страны. «Теперь у риелторской деятельности появилась возможность приобрести более цивилизованную форму и получить законодательную защиту. В законопроекте достаточно детально прописана риелторская деятельность, ответственность и стоимость услуг. И, что самое главное, кто этим видом деятельности может заниматься», – комментирует эксперт.

Однако большинство специалистов не увидели в документе ответов на свои вопросы. Не разделяет воодушевления коллеги исполнительный директор Гильдии риэлторов Санкт-Петербурга, исполнительный директор АН «Центр» Елена Дорогова, называя законопроект «репрессивным и популистским». По ее словам, разработчики не учли мнения самих риелторов, не узнали об особенностях их работы в регионах. Как следствие, допустили существенный перекос ответственности риелтора над правами. «Это приведет к уходу данного вида деятельности в тень или расплодит монополистов, что неизбежно повлечет за собой повышение стоимости услуг для потребителя».

Ольга Гусева, в свою очередь, сомневается в эффективности принципа саморегулирования, который, например, в строительстве не дал нужного результата. «Конечно, необходимо упорядочить работу риелторов, деятельность которых не регламентирована и слишком обширна. Введение СРО и вступительных взносов, на мой взгляд, может сработать лишь в отношении откровенно проблемных сделок, когда объект не проверяется, сделка проходит в отсутствие полного пакета документов. Основные же претензии к риелторам другого характера: они берут высокую комиссию, но «ничего не делают». Ценности риелторской работы не видно – эта услуга во многом неосязаема. Риелтору приходится быть и психологом, и юристом, и специалистом по рекламе, выступать во многих лицах, чтобы достичь результата. И я не думаю, что на данном этапе с помощью СРО можно как-то урегулировать эту сторону деятельности», – сомневается эксперт. Также Ольга Гусева указала на высокую стоимость входного билета в СРО для риелторов в регионах. По ее мнению, законодателям необходимо проработать дифференцированный взнос в компенсационный фонд, исходя из рыночных условий на местах.

Четкая правовая база – вот фундамент будущего закона, уверены в «ИНКОМ-Недвижимости». В московской компании отмечают, что закон нужен не только профессиональному сообществу ради повышения статуса и закрепления своих полномочий, но и потребителям риелторских услуг. «Кроме возложения ответственности на профессиональных участников рынка, им необходимо дать и полномочия, которые позволят не допускать проколов и нарушений. В том числе у них должны быть легальные возможности проверять юридическую историю объекта, – выступает с вполне конкретным предложением директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов. – Сегодня, например, риелтор не может самостоятельно проследить историю прописки-выписки бывших владельцев и пользователей квартир. Историю перехода прав собственности – да, но когда были выписаны и куда прописаны те, кто жил в квартире ранее? К такой информации доступа у риелторов нет. Между тем мнимые сделки с участием лиц, стоящих на соответствующем учете, один из самых распространенных сегодня способов мошенничества».

Вторая серия – уже в октябре

На сегодняшний день судьба законопроекта под вопросом – он получил отрицательный отзыв депутатов и был отправлен на доработку. Любопытно, что основные претензии коснулись выбранного принципа саморегулирования, на котором, по сути, держится весь проект.

Авторы не унывают и уже к осенней сессии Госдумы намерены представить новую версию документа. Обещают, что учтут замечания не только коллег-депутатов, но и отзывы самих риелторов. «Я и мои коллеги-соавторы открыты для любых предложений, к нам, разумеется, можно обращаться. С теми, кто захочет внести свои коррективы, обсудить что-то, мы всегда готовы поговорить, выслушать их точку зрения и внести, если нужно, поправки. Ко второму чтению законопроект может сильно измениться», – ответил на критику Дмитрий Ушаков в интервью порталу Bn.ru.

Оригинал материала: http://dom.161.ru/text/expert/185103578025984.html

Закон о риэлторах: поначалу возможны побочные эффекты

ТЕКСТ: ПАВЕЛ ГИНЁВ    ФОТО: АЛЕКСЕЙ АЛЕКСАНДРОНОК, PRESSFOTO.RU

Насколько подорожают услуги риэлторов, кто заплатит за их ошибки и как скоро можно будет избавиться от мошенников на рынке – об этом рассуждает депутат Госдумы Дмитрий Ушаков, автор законопроекта о посреднической (агентской) деятельности.

Напомним, что проект федерального закона «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» подготовлен группой депутатов партии «Справедливая Россия» во главе с Дмитрием Ушаковым и внесен в Госдуму 22 июня текущего года.

– Для начала хотелось бы спросить вас о предыстории создания законопроекта. Помнится, прошлой осенью на Всероссийском жилищном конгрессе в вашем присутствии президент Российской Гильдии Риэлторов (на тот момент) Валерий Виноградов обеспокоенно говорил о том, что «работа проходит без привлечения экспертов профессионального сообщества» и к нему самому никто не обращался.

– Непосредственно с Валерием Виноградовым мы, возможно, и не советовались, однако абсолютно точно могу вам сказать, что было проведено множество консультаций с профессионалами рынка. Можно даже говорить о том, что мы вместе с ними и разрабатывали проект закона.

Обсудить его абсолютно с каждым было вряд ли возможно, но, еще раз подчеркну, лично я большинство замечаний от специалистов учел. Вообще это обычная вещь: пишешь проект закона, приглашаешь всех к сотрудничеству, но мало кто отзывается. А потом, когда он уже опубликован, откуда-то появляется множество критиков, которые начинают говорить, что их никуда не звали и ни о чем не спрашивали.

Что касается отрицательного отзыва правительства, то свои правки они прислали нам слишком поздно – законопроект был уже готов, и не осталось времени его доработать. Но не думаю, что это большая проблема: ко второму чтению вполне можно будет учесть эти замечания.

– Почему в итоге был выбран вариант с саморегулированием, а не с возвращением к практике лицензирования агентов по недвижимости, как делалось до 2002 года?

– Это как раз был выбор профессионалов рынка, большинство высказалось за данный вариант. Все-таки у нас в стране более ярко выражен крен на саморегулирование. Это не всегда хорошо – в той же строительной отрасли как раз лицензирование было бы, возможно, полезнее. Но риэлторская деятельность стоит особняком – ее официально как бы и нет. Так что мы решили восполнить этот пробел, взяв за основу принцип саморегулирования, применяемый аудиторами.

– Главная цель закона – сократить количество риэлторов?

– Не совсем так. Самым важным для нас было заставить риэлторов почувствовать ответственность перед клиентом. И личную, и коллективную. Вторая задача – внедрить профессиональные стандарты, поскольку агентом себя называют сейчас буквально все, кто предлагает соответствующие услуги. И, увы, далеко не всегда качественные.

Я считаю, что все должно быть регламентировано: если ты считаешь себя риэлтором, то будь любезен получить квалификационный аттестат, застраховать свою ответственность и вступить в профобъединение. А вот после этого можешь работать. Мы тем самым не только наведем порядок на рынке, но и минимизируем риски для граждан.

– И сколько, по вашему мнению, людей и компаний после этого останется на рынке?

– Во-первых, все это произойдет не сразу – год-полтора продлится переходный период. Профессиональные стандарты ведь нужно еще разработать и утвердить в правительстве, в соответствующем министерстве. Но в итоге останутся только те, кто действительно хочет заниматься недвижимостью и умеет это делать, конкретную цифру назвать сложно.

– А вы не боитесь, что, введя обязательное членство в саморегулируемых организациях, вы расплодите так называемые коммерческие СРО, как это уже было на строительном рынке несколько лет назад?

– Конечно, такое может быть. Рецепт здесь простой: тщательный контроль со стороны надзорных органов и оперативное закрытие подобных организаций. Да, придется работать в ручном режиме, но другого способа я не вижу. Это один из рисков, но все же не повод не приниматься всерьез за регулирование рынка. Так вообще довольно часто случается, когда система только отстраивается, возможны всякие «побочные эффекты», но со временем от них можно избавиться.

Я учел проблемы строительной отрасли в саморегулировании: в законопроекте прописаны требования к банкам, которые будут хранить средства компенсационного фонда, а право определения конкретных банков переданы правительству, что позволит минимизировать риски появления «коммерческих СРО».

Второе, и самое главное, в большинстве случаев при регистрации недвижимости агенту выдается нотариальная доверенность на совершение сделок с недвижимостью, а сам договор можно заключить и в простой письменной форме. Вы же понимаете, что недобросовестный агент может совершить в таких случаях. Да, это мошенники, но правоохранительным органам доказать факт мошенничества будет очень сложно, если доверенность не отозвана.

Этот механизм не заменяет уголовного преследования, он защищает рядовых граждан, давая им надежду на дополнительную защиту. И я очень рассчитываю на то, что в данном случае СРО будут работать как публичный институт, носящий и репутационную ответственность, и материальную.

– Еще один побочный эффект, от которого избавиться будет гораздо труднее, – это возможное подорожание посреднических услуг для клиентов.

– Да, это, скорее всего, произойдет. Но не думаю, что будет кратный рост по отношению к тому, что есть сейчас на рынке. Даже о подорожании вдвое говорить, на мой взгляд, не приходится. Уверен, что речь будет идти о нескольких десятках процентов – это максимум. Но зато взамен потребитель будет понимать, что не потеряет ни квартиру, ни деньги, и будет защищен от нечистоплотных коммерсантов, выдающих себя за риэлторов.

– Сейчас главная угроза для потребителя – это именно такие мошенники?

– Нет, скорее, это ошибки, неправильно составленные документы, то есть то, что делается не по злому умыслу чаще всего. Но именно из-за них клиент может потерять жилье. В этом случае СРО обязано отвечать вместе с риэлтором, нельзя все вешать на него.

Концепция нашего законопроекта подразумевает не перечисление того, какие нарушения может допускать риэлтор, а ответ, что нужно делать, чтобы в случае ошибки вернуть клиенту недвижимость или деньги за нее. Опять-таки приведу в пример аудиторов: там повсеместно страхуются риски, и полис содержит их четкий перечень. То же самое возможно внедрить и на рынке недвижимости.

– Тогда не очень понятнен размер компенсационной выплаты из общего фонда СРО, который ограничен 5 млн руб. В Москве, к примеру, большинство квартир подороже стоят.

– Впоследствии эта сумма может быть изменена. У нас вообще распространены повышающие коэффициенты для Москвы и Петербурга (а для некоторых регионов – понижающие). Так, видимо, будет и здесь. Конкретные суммы можно будет подготовить ко второму или даже третьему чтению.

– Каким вам видится механизм получения компенсации?

– Он очень простой: сначала клиент обращается к риэлтору, но если тот исчез, пропал или просто не в силах расплатиться, то уже можно подавать заявление в СРО, в котором агент состоит. И она во внесудебном порядке принимает решение о выплате.

– Еще один непонятный момент связан с тем, что с принятием вашего закона только собственник недвижимости или агент, заключивший с ним договор, сможет размещать объявления о продаже или аренде собственности. Учитывая, что абсолютное большинство таких объявлений подается в интернете, кому и где вы предлагаете предъявлять соответствующие документы?

– Тут имеется в виду, что по умолчанию объявление может подавать только собственник или агент, у которого есть договор с клиентом. Но это не значит, что перед подачей они обязаны куда-то ехать и кому-то предъявлять свидетельство о собственности или договор. Мы в дальнейшем этот механизм конкретизируем, но в основном эта норма направлена против тех компаний, которые оказывают некие «информационные услуги», особенно при аренде жилья. Это одна из форм мошенничества, которая до сих пор, к сожалению, с юридической точки зрения практически ненаказуема.  

– Обсуждать и принимать законопроект будет уже следующая Дума, то есть произойдет это не раньше октября. Вы открыты до этого времени для новых предложений от профессионального сообщества? Можно ли их будет обсудить с вами на следующем Всероссийском жилищном конгрессе, который пройдет 28-30 сентября в Петербурге?

– Разумеется, и я, и мои коллеги-соавторы открыты для любых предложений, к нам, конечно, можно обращаться. С теми, кто захочет внести свои коррективы, обсудить с нами проект, мы всегда готовы поговорить, выслушать их точку зрения и внести, если нужно, поправки. Ко второму чтению, повторюсь, законопроект может сильно измениться.

Смотрите оригинал материала наhttp://www.gazeta.bn.ru/articles/2016/07/01/231371.html